據(ju)統計，2010年(nian)至2018年(nian)，中(zhong)國(guo)房產(chan)交易糾(jiu)紛案(an)件(jian)總量128萬件(jian)，平均(jun)每年(nian)遞增超過30%。僅2018年(nian)，房產(chan)交易糾(jiu)紛案(an)件(jian)數就達(da)到了(le)30萬，大(da)額的(de)資金糾(jiu)紛已經成(cheng)為了(le)房地產(chan)案(an)件(jian)的(de)導火(huo)索。

　　不安全(quan)的資金(jin)支(zhi)付給房(fang)產交易(yi)(yi)(yi)帶(dai)來了巨大風險，其中，非(fei)(fei)正(zheng)規(gui)、非(fei)(fei)權威(wei)、非(fei)(fei)專業渠道的房(fang)產支(zhi)付是(shi)導(dao)致風險的重(zhong)要(yao)因素之一(yi)。對(dui)于(yu)交易(yi)(yi)(yi)各(ge)方(fang)來說(shuo)，資金(jin)安全(quan)尤(you)為重(zhong)要(yao)。隨著購房(fang)者(zhe)對(dui)房(fang)產交易(yi)(yi)(yi)資金(jin)的風險意(yi)識有所提高(gao)，資金(jin)存(cun)管服務已(yi)經成為逐(zhu)年上(shang)漲的發展趨勢，但學會鑒別正(zheng)規(gui)合(he)法與非(fei)(fei)正(zheng)規(gui)的存(cun)管渠道也同樣重(zhong)要(yao)。

　　針對(dui)二手房(fang)資金(jin)托管的現實情況，《中(zhong)國質量萬里(li)行》記(ji)者采訪了中(zhong)國房(fang)地產(chan)估價師與房(fang)地產(chan)經(jing)紀人學會副會長兼秘書長柴(chai)強。

　　中國房地產(chan)估(gu)價(jia)師與房地產(chan)經(jing)紀人(ren)學會(hui)副會(hui)長兼(jian)秘書長 柴(chai) 強

　　記者：從2005年開始起全國各地推行存量房資金托管到現在，對于二手房交易市場有什么樣的影響，意義如何?

　　柴強(qiang)：存量(liang)房交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)監(jian)管，指存量(liang)房買(mai)賣(mai)雙方在(zai)達成(cheng)買(mai)賣(mai)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)后，按照(zhao)(zhao)買(mai)賣(mai)合(he)(he)同(tong)約(yue)(yue)定(ding)(ding)或者自愿(yuan)簽署交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)監(jian)管協議，將交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)(包括(kuo)訂金(jin)、定(ding)(ding)金(jin)、首付款(kuan)、尾(wei)款(kuan)及完成(cheng)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)所涉及傭金(jin)、稅費等)存入特定(ding)(ding)主體開(kai)設的存量(liang)房客戶交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)結算資金(jin)專用(yong)賬戶，并由特定(ding)(ding)主體聯合(he)(he)買(mai)賣(mai)雙方對交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)過程中各款(kuan)項按照(zhao)(zhao)各方約(yue)(yue)定(ding)(ding)的資金(jin)使用(yong)計劃進(jin)行監(jian)督使用(yong)，以(yi)確保(bao)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)專款(kuan)專用(yong)的行為。

　　我國存量房(fang)交易(yi)(yi)(yi)資(zi)金(jin)(jin)(jin)監管(guan)制度(du)建立(li)于2006年(nian)(nian)。2002年(nian)(nian)至2005年(nian)(nian)，隨著二手(shou)房(fang)交易(yi)(yi)(yi)逐漸活躍，二手(shou)房(fang)交易(yi)(yi)(yi)資(zi)金(jin)(jin)(jin)被不法經(jing)紀機構占壓、挪(nuo)用(yong)、侵吞、卷逃(tao)的(de)(de)案件(jian)頻頻發生，如2003年(nian)(nian)北京(jing)堅石案、2004年(nian)(nian)合肥桃(tao)園案、2005年(nian)(nian)天津匯眾案等，各地(di)開始(shi)探索(suo)通(tong)過政府強制監管(guan)、銀行(xing)托(tuo)管(guan)等方(fang)式對(dui)二手(shou)房(fang)交易(yi)(yi)(yi)資(zi)金(jin)(jin)(jin)進(jin)行(xing)監管(guan)。2006年(nian)(nian)，在總結地(di)方(fang)經(jing)驗的(de)(de)基礎上(shang)，原建設部會同中國人民(min)銀行(xing)印發《關于加強房(fang)地(di)產經(jing)紀管(guan)理規范交易(yi)(yi)(yi)結算資(zi)金(jin)(jin)(jin)賬戶管(guan)理有(you)關問題的(de)(de)通(tong)知》(建住房(fang)[2006]321號)，此后，許多城市陸續建立(li)了(le)二手(shou)房(fang)交易(yi)(yi)(yi)結算資(zi)金(jin)(jin)(jin)監管(guan)制度(du)，逐步實行(xing)了(le)交易(yi)(yi)(yi)資(zi)金(jin)(jin)(jin)專用(yong)賬戶管(guan)理。

　　通過加強交(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金的(de)監(jian)(jian)管(guan)，存量房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金安全得到保障，監(jian)(jian)管(guan)效(xiao)果(guo)明(ming)顯，主要體(ti)現(xian)在：一是提供了(le)安全的(de)市場交(jiao)易(yi)(yi)環境，有(you)(you)效(xiao)地(di)保證了(le)監(jian)(jian)管(guan)范圍內(nei)的(de)交(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金安全，切實維(wei)護了(le)購房(fang)(fang)者合法權益。二是有(you)(you)力地(di)維(wei)護了(le)房(fang)(fang)地(di)產(chan)金融(rong) 秩序，一定程度上(shang)化解了(le)房(fang)(fang)地(di)產(chan)金融(rong)風險。三是有(you)(you)效(xiao)制止了(le)經紀機(ji)構挪用房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)、吃“差(cha)價”，甚(shen)至卷款(kuan)(kuan)出(chu)逃等違規違法行為，促進(jin)了(le)房(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀行業(ye)健康發展。四是有(you)(you)力地(di)維(wei)護了(le)良好的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場秩序，促進(jin)了(le)社(she)會(hui)和(he)諧穩定。實行交(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金專用賬(zhang)戶管(guan)理，經紀機(ji)構不得代收代付交(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金，交(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金案(an)(an)件的(de)發案(an)(an)率大幅(fu)減少。

　　記者：由于各地政策不同，目前對一些無政策規定的地區中介房產機構并沒有嚴格規定必須做資金托管，您認為有必要去強制要求么?還是通過房屋買賣合同去做到資金監管?

　　根據(ju)我(wo)國有關房地(di)產(chan)法律法規(gui)，新(xin)建(jian)商品(pin)房預售(shou)資(zi)金(jin)(jin)實(shi)(shi)行政府強(qiang)制(zhi)監(jian)(jian)管(guan)，但存量房交易(yi)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)管(guan)由(you)于(yu)缺乏(fa)法律法規(gui)依據(ju)，各地(di)監(jian)(jian)管(guan)尺(chi)度一(yi)直(zhi)寬松不一(yi)。天(tian)津、濟南(nan)、杭(hang)州等城市監(jian)(jian)管(guan)力度大，通過技術(shu)手段，在監(jian)(jian)管(guan)程序上(shang)做了種種設計，實(shi)(shi)際上(shang)變相實(shi)(shi)行了強(qiang)制(zhi)監(jian)(jian)管(guan)。有的城市雖然開展了監(jian)(jian)管(guan)，但監(jian)(jian)管(guan)效(xiao)果不理想，且沒(mei)有建(jian)立相應(ying)的制(zhi)約機(ji)制(zhi)，使(shi)(shi)監(jian)(jian)管(guan)工作流(liu)于(yu)形式。如銀(yin)行或中介機(ji)構(gou)與(yu)相關當(dang)事(shi)人存在利益關系，難以實(shi)(shi)施全面有效(xiao)的監(jian)(jian)管(guan)，存在監(jian)(jian)管(guan)漏洞。對首付(fu)款、貸款資(zi)金(jin)(jin)、尾款、稅(shui)費、傭(yong)金(jin)(jin)等，只監(jian)(jian)管(guan)了其中的一(yi)部分，致使(shi)(shi)其它(ta)部分資(zi)金(jin)(jin)仍游(you)離于(yu)監(jian)(jian)管(guan)范(fan)圍外，存在風險隱患。

 　　近年來，隨著(zhu)“放管(guan)(guan)服”及改善(shan)營(ying)商環境(jing)等要(yao)(yao)求(qiu)，許多城(cheng)(cheng)市監(jian)管(guan)(guan)尺度進(jin)(jin)一步(bu)放松，如2018年北(bei)京(jing)(jing)(jing)市住(zhu)房(fang)(fang)和(he)城(cheng)(cheng)鄉建設委員(yuan)會(hui)、北(bei)京(jing)(jing)(jing)市規劃(hua)和(he)國土(tu)資(zi)源(yuan)(yuan)管(guan)(guan)理委員(yuan)會(hui)發布《關于(yu)進(jin)(jin)一步(bu)優(you)化營(ying)商環境(jing)簡化房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)流程(cheng)的通知》(京(jing)(jing)(jing)建發〔2018〕182號)，規定為進(jin)(jin)一步(bu)提高房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)效率(lv)，優(you)化營(ying)商環境(jing)，取消房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)核驗和(he)強制(zhi)存量房(fang)(fang)資(zi)金(jin)監(jian)管(guan)(guan)，為房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)當事(shi)人(ren)提供房(fang)(fang)屋信息查詢和(he)存量房(fang)(fang)資(zi)金(jin)托(tuo)管(guan)(guan)服務。交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)當事(shi)人(ren)可根(gen)據需要(yao)(yao)自行選擇是否托(tuo)管(guan)(guan)資(zi)金(jin)及托(tuo)管(guan)(guan)方式。

　　雖(sui)然存量房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)(jin)監管(guan)對保(bao)障交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)安全、維(wei)護交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)當(dang)事人合(he)法(fa)權(quan)益(yi)具有重要作用且(qie)效果顯(xian)著，但長遠(yuan)來看，政府強制性(xing)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)(jin)監管(guan)與《民(min)法(fa)總則》賦(fu)予交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)自由(you)的權(quan)利相違背(bei)，且(qie)與我國(guo)正(zheng)在進行的政府職能(neng)改革(ge)方(fang)向不相一致，只能(neng)通過(guo)擴大宣傳，引導存量房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)雙(shuang)方(fang)特別是買家認識到交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)(jin)監管(guan)的重要性(xing)，說服賣方(fang)共(gong)同進行交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)資金(jin)(jin)監管(guan)。

　　記者：根據一些過往案例，仍有一些消費者遭遇到二手房資金托管的騙局，特別是有的賣家拿錢跑路，這種情況下，對于購房的消費者如何拿回支出的資金?

　　柴強：對于因沒有選擇交(jiao)易(yi)資金監(jian)管而(er)遭遇(yu)交(jiao)易(yi)騙局(ju)，賣家或(huo)經紀機構(gou)拿錢跑(pao)路的情況，購(gou)房(fang)者只能通過向公安機關(guan)報案或(huo)者司法訴訟(song)等法律(lv)手段(duan)解決問題(ti)。但由于存量房(fang)交(jiao)易(yi)金額(e)大(da)，對方騙取交(jiao)易(yi)資金后往往會很快揮霍或(huo)轉移，而(er)造成購(gou)房(fang)者難(nan)以追(zhui)回(hui)損失。

　　因此，消費(fei)者購房(fang)(fang)時，要(yao)(yao)(yao)注(zhu)意防(fang)范風險：一是要(yao)(yao)(yao)選擇正規的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)中介機構(gou)和經紀(ji)(ji)(ji)人(ren)員(yuan)。簽訂房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)經紀(ji)(ji)(ji)服務(wu)合(he)同(tong)前(qian)，要(yao)(yao)(yao)查看經紀(ji)(ji)(ji)機構(gou)的(de)(de)營(ying)業(ye)執(zhi)照、備(bei)案證明，盡量選擇持有房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)經紀(ji)(ji)(ji)專業(ye)人(ren)員(yuan)職業(ye)資(zi)格證書的(de)(de)經紀(ji)(ji)(ji)人(ren)員(yuan)提(ti)(ti)供服務(wu)。二是向房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)中介機構(gou)明確提(ti)(ti)出資(zi)金監管要(yao)(yao)(yao)求。與房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)中介機構(gou)簽訂經紀(ji)(ji)(ji)服務(wu)合(he)同(tong)時，就要(yao)(yao)(yao)說明需(xu)要(yao)(yao)(yao)進(jin)行(xing)(xing)交易資(zi)金監管的(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求，由其尋找能(neng)夠(gou)配合(he)交易資(zi)金監管的(de)(de)賣(mai)家。三是沒有經紀(ji)(ji)(ji)機構(gou)提(ti)(ti)供服務(wu)的(de)(de)，要(yao)(yao)(yao)盡量與賣(mai)家協商(shang)進(jin)行(xing)(xing)交易資(zi)金監管或(huo)(huo)托管，或(huo)(huo)者在辦理不動產(chan)(chan)轉移登記的(de)(de)同(tong)時支付房(fang)(fang)款(kuan)。