越秀房產基金穩住了
2025-03-21 點(dian)擊：次
作為(wei)全球首只投(tou)資內地物業(ye)的香港REIT，越秀房(fang)產基金(jin)已經走過了二十個年(nian)頭。
3月17日(ri)，越秀(xiu)(xiu)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)投資信托基(ji)金(jin)（00405.HK，以下簡稱“越秀(xiu)(xiu)房(fang)(fang)產(chan)(chan)基(ji)金(jin)”）發布了2024年(nian)度業績。財報顯示，越秀(xiu)(xiu)房(fang)(fang)產(chan)(chan)基(ji)金(jin)全年(nian)實現經營收入20.32億(yi)元，物業收入凈額約(yue)14.45億(yi)元，期(qi)末整體出租率達84.5%。
分派(pai)(pai)方面，去年(nian)全年(nian)，越秀(xiu)房產基(ji)金(jin)可分派(pai)(pai)總(zong)額(e)約(yue)為3.15億元，按(an)2024年(nian)12月31日(ri)的收市價0.96港元計算，每個基(ji)金(jin)單(dan)位分派(pai)(pai)的收益率約(yue)為7.08%。
這份財報(bao)標志著，在當前地(di)產(chan)復(fu)雜(za)的(de)市場環境中(zhong)，越秀房產(chan)基(ji)金仍展現(xian)出較強的(de)抗風險能力與價值增長韌性(xing)。
目前，越秀房(fang)產(chan)(chan)基金旗(qi)下十項物(wu)業(ye)(ye)覆蓋廣州(zhou)、上(shang)海、武漢、杭州(zhou)和(he)香港的核(he)心地段(duan)，截至2024年(nian)12月末，物(wu)業(ye)(ye)產(chan)(chan)權總面積約118.4萬(wan)平方米，物(wu)業(ye)(ye)估值(zhi)約423.1億元。
業績發(fa)布會上(shang)，越秀房產(chan)基(ji)金管(guan)理層表示，在商(shang)業地產(chan)結(jie)構(gou)性調(diao)整的變局中，公司以“戰(zhan)略定力+運營深(shen)耕(geng)”實現價值突圍(wei)。
具體來看，寫字樓業務依(yi)然(ran)是越秀房產基金的壓艙(cang)石(shi)，貢獻業務收入11.5億元(yuan)，占(zhan)比高達57%。
其他業態方面，酒店公(gong)寓是越秀房產基金第(di)二大支撐柱，期內收入5.08億(yi)(yi)元(yuan)，占比25%；專(zhuan)業市(shi)場與(yu)零(ling)售商(shang)場收入分別(bie)提升至2.06億(yi)(yi)元(yuan)（占比10%）和(he)1.67億(yi)(yi)元(yuan)（占比8%）。
作為越秀房(fang)產基金(jin)的核心(xin)(xin)資產，廣(guang)(guang)州(zhou)國際金(jin)融中心(xin)(xin)（廣(guang)(guang)州(zhou)IFC）全(quan)(quan)年貢獻收(shou)入10.08億元(yuan)，撐起了越秀房(fang)產基金(jin)營收(shou)的半邊天。其(qi)中，廣(guang)(guang)州(zhou)IFC超甲級寫(xie)字樓全(quan)(quan)年續約率超八成(cheng)，與去年基本持平。
但是(shi)，在業(ye)績會(hui)上(shang)管理層坦言(yan)，寫字樓(lou)業(ye)態受(shou)經濟市(shi)場下行(xing)的影響還是(shi)比較大。
數據顯示(shi)，越(yue)秀(xiu)房產基金的寫字(zi)樓業態營收減(jian)少0.54億元至11.5億元，同比下降4.5%；截至2024年12月31日，寫字(zi)樓出(chu)租率81.7%，2023年同期為82.5%。
目(mu)前，越秀房產(chan)基金共擁有8處(chu)甲級(ji)寫字樓資產(chan)，廣州(zhou)占據了4處(chu)。
然而，當(dang)下廣州甲級寫字(zi)樓(lou)市(shi)場面臨較(jiao)大(da)壓(ya)力(li)，據(ju)戴(dai)德(de)梁行的(de)報告(gao)，廣州甲級寫字(zi)樓(lou)市(shi)場未(wei)來的(de)供應量相對存量的(de)占比較(jiao)高，從全國范(fan)圍來看都屬靠前。
整個(ge)(ge)地產行業已經邁(mai)入了存量競爭(zheng)階段，越秀房(fang)產基金管理層在業績會上(shang)明(ming)確表示(shi)暫無收(shou)購(gou)底層資產的動作和(he)意向，“我(wo)們(men)的首要任務是提升整個(ge)(ge)經營情況。”
在寫(xie)字(zi)樓方面，越秀房產基金聚(ju)焦當下(xia)靈活高效辦公(gong)趨勢(shi)以及Z世代辦公(gong)需求，實(shi)施“一(yi)(yi)客一(yi)(yi)策(ce)+產品調改”策(ce)略(lve)。
據悉，在(zai)廣州(zhou)國(guo)際金(jin)融中心(xin)全年(nian)(nian)推(tui)出7200㎡精裝中小戶型單元，去化率達(da)82%；越秀(xiu)金(jin)融大(da)廈(sha)推(tui)出的(de)1.4萬㎡帶裝修單元達(da)成92%去化率；上海越秀(xiu)大(da)廈(sha)以9900㎡新簽面積(ji)創2020年(nian)(nian)以來新簽面積(ji)紀錄。
酒店公寓方(fang)面，越秀房(fang)產基金洞(dong)察(cha)市場需求，精細化運(yun)營。
廣州(zhou)四(si)季酒店(dian)平均入住率81.5%，同比上升1.6個百分點，期內收入3.89億(yi)元。廣州(zhou)IFC雅詩閣服務公寓平均入住率90.5%，同比增(zeng)長0.3個百分點，收入1.20億(yi)元，經(jing)營(ying)收入和營(ying)業毛(mao)利（GOP）連續九年(nian)居雅詩閣中國區榜(bang)首。
對于酒店公寓業態，管理層繼續保持看好態度，認為隨(sui)著國(guo)內旅游(you)市場的回暖及國(guo)際行(xing)情的恢復、外(wai)國(guo)人(ren)來(lai)華政策的出臺，人(ren)們居住(zhu)需求將(jiang)會持續釋(shi)放，一(yi)線(xian)城市高端酒店入住(zhu)率有望提升(sheng)。
零售商(shang)(shang)場(chang)方面，越(yue)秀(xiu)房產(chan)基(ji)金通過(guo)“品(pin)牌煥(huan)新+場(chang)景運營”組合拳(quan)，升級招商(shang)(shang)力度。
廣州IFC國金天地引入商務配套(tao)品(pin)牌及城(cheng)市獨家(jia)聯(lian)名活(huo)動，全(quan)年客流量同比增長(chang)7.4%，新(xin)引入品(pin)牌銷售額較原(yuan)有(you)品(pin)牌同比提(ti)升均超(chao)15%，期末出租率達98.3%。
專業(ye)市場方面，越秀房產基金(jin)的(de)轉(zhuan)型升(sheng)級效果明顯。
廣(guang)州(zhou)白馬(ma)服(fu)裝市場(chang)作為越秀房產基金旗下(xia)唯(wei)一的(de)批(pi)發商場(chang)，財報顯示，其全年(nian)租(zu)金收(shou)入(ru)同比提升12.1%，期末出租(zu)率達97.1%。
報告期內，廣州白馬服(fu)裝市場(chang)持續深化“中國品(pin)牌服(fu)裝國際(ji)交(jiao)易中心”定位，拓寬國際(ji)市場(chang)，同(tong)時(shi)創立“白馬智選(xuan)平臺”，引(yin)入276個品(pin)牌，利用AI試衣(yi)、VR逛店等前沿(yan)技術(shu)打造線上成交(jiao)的第二業績(ji)增長曲(qu)線。
就融(rong)資而言，為(wei)降(jiang)低匯率(lv)(lv)利率(lv)(lv)波動風險，越秀房產基金調整融(rong)資結構(gou)，全年平均付(fu)息率(lv)(lv)降(jiang)至4.53%，較2023年同(tong)期下降(jiang)7個基點(dian)；期末人民(min)幣融(rong)資占比從39%提升至60%。
越秀房(fang)產基金董(dong)事長(chang)及行政總裁林德(de)良先生表示，2024年(nian)成(cheng)績得益于“行之有效(xiao)(xiao)的資產管理策(ce)略”，接下來(lai)2025年(nian)越秀房(fang)產基金將(jiang)緊抓(zhua)品牌出海、內(nei)需擴容(rong)機遇，進一步釋(shi)放(fang)商辦、零售、酒店(dian)多(duo)元(yuan)業態協(xie)同潛力，為(wei)投(tou)資者創造長(chang)期穩(wen)健(jian)回報。 這一目標下，未來(lai)越秀房(fang)產基金勢必拿出更多(duo)行之有效(xiao)(xiao)的舉措。
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